房价发表评论(0)编辑词条

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房价是指特定时间段内房产的市场价值。楼盘的价格定位由多种因素构成。

　　楼盘的价格定位是一个很重要的而且很复杂的事情，针对这个问题，开发商往往会研究很长的时间，一般的情况下，开发商会从以下几个方面去考虑。
　　
一.项目自身价值要素分析　　
　　1、舒适要素
　　户型 针对目标客户群“量身定做”，周到细致的考虑使用者对实际功能的需求，并满足心理认同感，户型设计侧重住家的舒适性。
　　配套 会所、娱乐、购物、休闲、餐饮场所设施齐全，游泳池、健身房、棋牌室、文化娱乐等设施配备恰当。
　　环境规划 由绿艺、建筑小品、硬地广场、道路组成社区环境，成为居民获得心理、情感休闲的空间，环境规划以人为本。
　　2、便利要素
　　出行与停车方便 距交通干道距离合适，有数条公交路线经过项目，有充足的停车位。
　　生活方便 购物、医疗、餐饮满足日常需求而且方便。
　　子女教育方便 幼儿园、小学、中学距离适中，教育质量较好。
　　3、健康卫生要素
　　A、无有害气体、烟尘、噪音污染；
　　B、有完善的供水、供电、煤气系统；
　　C、日照充足、通风良好。
　　4、品牌要素
　　开发商、建筑商、设计院、物业管理公司的实力及品牌。
　　5、物业管理要素
　　安全 防火、防盗、交通安全，各项措施周密 。
　　服务 日常服务、家政服务、酒点式服务 。
　　文化氛围 特色社区活动，温馨、健康的社区氛围。
　　
二.周边因素

　　
　　根据市场调研分析周边楼盘，既选择若干与本项目在物业类型和档次相类似的楼盘，进行价值实现要素的对比分析，再根据地区整个楼盘的走势即供求关系的分析，确定合理的价格。
　　
三.其他因素

　　包括政策、经济等各种其他因素。

　　国际上公认的房价上的“合理的价格水平”，应该是相当于每户居民3-6年的平均收入。这里应该指出的是，欧美等发达国家公民用3-6年家庭收入所买到的住房，首先是在人均面积的拥有上要比我们人均30平方米的小康水平要大得多。。就拿美国来说，前几年它的家庭新建成房屋平均面积就达到2,114平方英尺，一般人家户均也在220平方米左右，相当于人均拥有住房70平方米左右。而且他们所计算的“面积”，都是实实在在的“使用面积”，走廊、阁楼和凉台等都不在计算之列。
　　2006年初，韩国的国土研究院经过对上万的家庭调查研究，并和英美等国进行了比较，显示韩国国民全部收入攒六年才能买房。首都首尔地区稍高，需要将总收入存7.7年才能购买住宅，地方大城市为3.8年，中小城市为2.6年。而在美国和英国，要购买住宅，则分别只需要2.7年和4.1年全部收入。
　　另据日本官方的数据，在东京新建的专有面积75——80平米（相当于我们90——100平米的建筑面积）、精装修的3室1厅1厨1卫单元公寓，送20平米的阳台和好几个平米的走廊以及包括液晶电视等基本电器，加停车位售价也才3000万日元左右。而当地普通工薪阶层家庭平均月收入为56万日元。在这个号称世界上物价水平最高、人口密度也最大、房价同样也是最高的城市，工薪族的房价收入比也计算在4.5－5左右。按照国际惯例，当一个地方房价收入比超过5的时候，就被认为该城市房屋购买力“极低”；超过6的时候，就会被公认为属于房地产泡沫区；当房价收入比超过7以后，就会被世界上公认为“国际房价最难承受地区”。
　　我们以国家统计局公布的2007年城镇居民人均可支配收入13786元为依据，按照三口之家90平方米的小康住房为标准，得出的结论就是：买一套90平方米“合理价格”的国民住宅，全国的均价应该为248148元，每平方米为2757.2元（按此要求，开发商的利润也超过了10%）。而这样的价格，比现在全国城镇平均每平方米4000元左右的价格水平，低了三分之一左右。按照目前中国的消费水平，让居民一生为一套房子打拼是一件困难的事，而政府为拉动内需只会导致房价下降，因为房价太高会直接影响居民对其他用品的消费。如果一个社会80%的人买不起房，就不可能拉动内需，而是应该考虑增加军队和警察了。
　　这表明，全国城镇的房价要回归到“合理价格”水平，至少要比现在的房价下降三分之一以上。否则，让老百姓买得起房、激活普通居民的住房消费就成为一句空话。需要特别指出的是，由于各地情况的不同，大城市和沿海发达地区的房价下降的幅度应该更大，像北京上海等大城市房价要下降二分之一左右才能谈得上是“合理价格”；而西部等地区房价水平本来就不是很高的地方，下降的空间可能稍小一些。但核心只有一个，就是每个城市和地区的房价收入比，最多不能超过15倍。目前一线城市房价下降的绝对值高于二、三线城市，这就导致一线城市的家居零售行业竞争的激烈程度大于二、三线城市，这就能解释一线城市的家居卖场打折率远高于二、三线城市。
　　在经济危机中也是百姓与房地产商的博弈，从现在的结果看来，政府出台了有利于房地产发展的政策，表明消费者在博弈中取得了胜利，从而助长了消费者的博弈心态。消费者在低利率和物价上涨的同时，期待的是房价能够下跌，更多中下阶层的消费者盼望的是经济适用房和廉租房政策的出台，因此持币观望是2009年房地产行业的一大主要特征。由于房地产业是家居行业的上游行业，对于房地产产生的影响传到到家居行业会有6-8个月的时间，这就意味着家居行业会比去年更加冷清，预计到2010年5月份会触底。

　　1、北京市西城区    33725
　　2、上海市静安区    32200
　　3、深圳市罗湖区    31996
　　4、温州市瓯海区    31000
　　5、杭州市西湖区    26820
　　6、南京市玄武区    21000
　　7、天津市和平区    18741
　　8、广州市天河区    18408
　　9、三亚市区        18000
　　10、厦门市思明区   17860