房地产需求发表评论(0)编辑词条

什么是房地产需求

　　从微观经济的角度看，房地产需求是指房地产消费者（包括生产经营性消费主体和个人消费者），在特定的时期内、一定的价格水平上，愿意购买而且能够购买的房地产商品量。这里所说的需求不同于通常意义的需要，而是指有支付能力的需求，即有效需求。

　　从宏观经济的角度看，房地产需求是指社会对房地产市场的总需求，而在某一时期内全社会或某一地区内房地产需求总量，包括实物总量和价值总量。

房地产需求的特点

　　由于房地产商品是与土地密切联系的特殊商品，因此，与一般商品的需求相比较，房地产需求具有显著的特点，主要是：

　　（1）房地产需求的整体性。

　　这是由地产和房产需求的不可分割性所决定的。由于房地产是地产和房产的结合体和统一物，土地是房屋的物质载体，而房屋是地基的上层建筑，二者不可分割，因而房地产需求既包含了对房产的需求，也包含了对地产的需求，是对房地产统一体的需求，决不可以也不可能把二者分离开来。这就决定了房地产商品空间的固定性、效用的长期性和价值量的巨额性，由此引发房地产需求的特殊性和对房地产市场需求分析的复杂性。

　　（2）房地产需求的区域性。

　　由于房地产空间的固定性、具有不动产的特性，其位置不可移动，这就决定了房地产需求的地区性别强。主要表现在两方面：一方面，一定地域或一个城市房地产市场需求绝大部分来自本地区或本区域内的工商企业和居民的需求，即使外地居民或海外居民有购房需求也必须迁移到该地区才能形成实际需求。不象彩电、冰箱等一般商品可以运输到凡是有需求的全国各地甚至海外销售。另一方面，在同一城市的不同地段房地产市场需求也可以有很大差异，如在市中心地区、次中心地区和城市郊区，人口密集度、地区级差和房价等不同，都会形成不同的房地产需求。房地产需求的这种明显的区域性，要求房地产企业在投资决策时，要认真分析本区域的房地产市场需求，使供给与地区需求相适应；同时，也要求地区政府在处理供求关系时，必须根据地区市场需求，组织本区域内房地产供给和需求的总量平衡。

　　（3）房地产需求的层次性。

　　这里所说的需求的层次性主要是针对住宅房地产而言的，包括两层含义：

　　第一层，是指住宅的功能性需求层次。住宅作为生活资料，可以满足人们生存性需求、享受性需求和发展性需求，随社会经济增长和收入增加，在满足基本生存需要的基础上，享受性需求和发展性需求会越来越上升到主要地位，因此，适应这种需求的变化趋势，住宅的设计、房型、设施、科技含量、环境与品位也要不断提高。

　　第二层，是指住房消费需求的结构性层次。由于居民的收入结构和购房承受能力是区分为不同层次的，因而相应的住宅消费需求结构也划分为不同层次，从档次结构看可以分为高档住房、中档住房和低档住房；从价位结构看可以分为高价位房、中价位住房和低价位住房等等。住房消费需求结构的这种层次性，要求供给结构与之相适应，从而达到二者之间的结构平衡。如果高档房、高价位房建设过多，超过高收入家庭的比例，可能因卖不出去而造成空置积压；而如果中低档次、中低价位房建设不足，则又有可能形成供不应求，导致中低收入家庭的住房需求得不到满足。现实经济生活中这两种情况都会阶段性存在。

房地产需求的类型

　　房地产需求是多种多样的，根据其需求的性质大致可分为三种类型：

　　（1）生产性需求。

　　是指物质生产部门和服务部门为满足生产经营需要而形成的对房地产商品的需求，其需求的主体是各类企事业单位和个体工商业者。如，工厂的厂房、商店的商铺、办公用房、服务行业用房以及其他生产经营性用房等产生的需求。这类需求直接同社会生产经营活动有关，是房地产作为生产要素存在而形成的需求。房地产开发商要从生产性需求出发，提供符合需求的这类物业。

　　（2）消费性需求。

　　是由人们的居住需要而形成的房地产需求，主要是住宅房地产需求，其需求的主体是居民家庭。这类需求具有广泛性和普遍性，居住消费需求占整个房地产市场需求的绝大部分，一般占总需求的70%~80%左右。按住宅的分类，居住消费需求又可以分为：花园别墅需求、高层住房需求、多层住房需求、大中小各类房型的需求和各种不同档次的住房需求等。如何根据住宅消费需求的不同层次性，开发建设不同的居住物业，始终是房地产供应商需要认真研究的课题。

　　（3）投资性需求。

　　是指人们购置房地产不是为了直接生产和消费，而是作为一种价值形式储存，在合适的时候再出售或出租，以达到保值增值的目的。它本质上属于获利性的投资行为，房屋转售是为了获取差价收入，房屋出租是为了获得租金收入。在市场经济条件下，房地产投资性需求的产生有其必然性，它是由房地产的资产功能引伸出来的，房地产作为不动产不仅是价值量大的超耐用品，而且土地又是稀缺资源，有升值的趋势，是良好的投资工具，投资者看中的正是这种投资风险较小，收益稳定，因而受到青睐。房地产投资性需求可分为两种：

　　一种是长期性投资，购房后长期出租，等待房价上涨时再转售；

　　另一种是短期性投机炒作，在购买期房后炒高房价再在较短时间内转手出售获利。

　　房地产投资性需求的作用有两重性：

　　一方面，它是市场经济的滑润剂，有利于促进房地产市场繁荣，特别是在供过于求的情势下，投资性购房能够扩大需求，活跃市场，有助于供求平衡，这种积极作用正是投资性需求得以长期存在的缘由。

　　另一方面也应看到可能出现的某些消极作用。过度投机可能增加房地产市场需求的水分和泡沫，造成需求旺盛的假象，加剧供求失衡，甚至出现房价大起大落的祸患，特别是在房地产市场供不应求的情势下，短期投机性炒作人为抬高房价，不利于实现房价的基本稳定。所以，对房地产投资性需求的政策选择，应把握恰当的度，国际上通行的适度的量化标准是，投资性购房量控制在房地产交易总量的20%以下；在保护其积极作用的同时，采取适当的政策措施（例如物业税调节），限制其消极作用，在必要时还可制定法律法规限制期房转售。

　　此外，从需求对象来划分，房地产市场需求还可以分为：本地人士需求、外省市人士需求和境外人士需求三种。房地产本身虽然不能迁移，但是需求对象可以来自四面八方。房地产需求主要来自本地区，而随着开放度的提高，越来越多的外地人士进城买房，境外人士（港、澳、台和外商）也进入买房，由此，地区房地产市场也日渐扩展为全国市场和国际市场。特别是一些特大城市这种趋势更为明显，上海市商品住宅交易总量中，属外省市人士和境外人士购买的已占四分之一。所以，房地产市场需求还应考虑满足本地区外人士的需要。