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房地产价格指数(Real estate price index)
什么是房地产价格指数
　　房地产价格指数是反映房地产价格变动趋势和变动程度的相对数。它是通过百分数的形式来反映房价在不同时期的涨跌幅度。
　这三套指数的计算方法相似，均采用由下到上逐级汇总的方法。

房地产价格指数的编制
　　1、房地产价格调查的任务：

　　（1）调查和搜集全社会及各类房屋销售与租赁价格资料，掌握各种平均价格。

　　（2）编制与房屋销售、租赁以及土地交易等经济活动有关的各种价格指数，准确地反映全社会及各类房地产价格变动幅度和变动趋势。

　　（3）结合房地产经济活动中的房地产投资规模、房地产投资效益和房地产投资总额等主要指标，积极开展统计分析，及时反映新情况和新问题，为国家宏观决策服务。

　　（4）定期向社会公布房地产价格信息，为社会主义市场经济建设服务。

　　2、房地产价格调查的内容：

　　（1）房屋销售价格。从进入房地产市场的渠道看，房屋销售价格包括商品房销售价格、公房销售价格和私房销售价格三部分。

　　（2）房屋租赁价格。房屋租赁价格包括住宅、办公用房、商业用房和厂房仓库四部分。

　　（3）土地交易价格。土地交易价格包括居民住宅用地、工业用地、商业旅游娱乐用地和其他用地四部分。

　　3、房地产价格调查对象

　　涉及各级政府房地产主管部门、房地产开发商、房地产代理商、有关企事业单位、机关团体及部分居民。

　　4、房地产价格调查方法：重点调查与典型调查相结合。

　　5、房地产价格调查方式：报表与走访相结合。

　　6、选择调查单位和调查项目的原则：

　　（1）代表性强。

　　（2）要兼顾各种用途的房地产项目。

　　（3）兼顾不同地理位置的房地产项目。

　　（4）兼顾不同经济类型的调查单位。

　　7、为保证调查资料的代表性，各地每月都要调查一次房地产价格及数量、金额。季度数量、金额由该季三个月的实际交易数相加求得，季度价格则由该季三个月的调查样本价格算术平均求得。

　　8、房地产价格调查要考虑房屋类型、所处地段、房屋结构等统计口径的一致性，保证基期、报告期价格的可比性。当基期价格没有时，可通过以下方法推算：

　　①用同类房屋、同级地段(同级地段内繁华位置接近)、同样结构的非本座建筑物的基期平均销售(租赁)价格替代。

　　②根据同类房屋、同级地段、同样结构的平均销售(租赁)价格的变动幅度，推算基期价格。

　　基期价格＝报告期价格/(同类房屋、同级地段、同样结构的平均价格变动幅度+1)
　　③可用当地基期同级地段、同类房屋、同样结构的平均销售(租赁)价格替代。

　　④可通过房地产开发(销售)商、土地管理局和房管部门的有关专家进行科学评估测算。

[编辑]国内外房地产价格指数的编制方法比较
　　一、房地产价格指数编制方法综述
　　目前，世界各国的房地产价格指数种类很多，其编制方法也多种多样。归结起来，这些方法可分为以下五种：

　　1．成本投放法(Input Cost Method)

　　成本投入法是根据营造各项投入成本(包括材料及人工费用等)的变化情况，以算术平均法来计算房地产价格指数的方法，是早期的房地产价格指数的重要编制方法。

　　2．中位数价格法(Media Sale Price)

　　中位数价格法是选取地产售价的中位数来编制价格指数的方法。

　　房地产市场价格易受极端值(即最高、最低价)影响，而中位数价格能反映市场变动的集中趋势，代表性比较强。

　　3．重复交易法(Repeat Sale Method)

　　Baily，Muth和Nourse1963年提出的重复售出模型。根据同一宗房地产在不同时期售出的价格来计算房地产价格指数。

　　该方法的优点是基于同一宗房地产的价格变化运行。在剔除标的物折旧的影响后，根据重复交易法编制的指数可以满足房地产价格“同质性”的需要。

　　4．特征价格法(Hedonic Price Method)

　　特征价格法，又称Hedonic模型法和效用估价法，认为房地产由众多不同的特征组成，而房地产价格是由所有特征带给人们的效用决定的。由于各特征的数量及组合方式不同，使得房地产的价格产生差异。因此，如能将房地产的价格影响因素分解，求出各影响因素所隐含的价格，在控制地产的特征(或品质)数量固定不变时，就能将房地产价格变动的品质因素拆离，以反映纯粹价格的变化。

　　5．混合模型（Pooled Method）

　　鉴于特征价格模型和重复售出模型的缺陷，Case K. E.和Quigley J. M.在1991年提出了将二者混合并利用广义最小二乘法(GLS)分析随机误差变量方差的方法。该方法被称为“混合方法”，又称Pooled GLS模型。1997年R. Carter Hill、J. R. Knight、C. F. Sirmans对Pooled GLS模型进行了改进，提出基于最大似然估计法(MLE)的Pooled MLE模型。