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   是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。房地产金融的基本任务是运用多种金融方式和金融工具筹集和融通资金，支持房地产开发、流通和消费，促进房地产再生产过程中的资金良性循环，保障房地产再生产过程的顺利进行。

房地产金融-业务  

   房地产金融业务的内容主要包括吸收房地产业存款，开办住房储蓄，办理房地产贷款尤其是房地产抵押贷款，从事房地产投资、信托、保险、典当和货币结算以及代理房地产有价证券的发行与交易等。房地产金融包括政策性的房地产金融和商业性的房地产金融。政策性房地产金融主要是房改金融，它是与住房制度改革有关的一系列金融活动。房地产金融通常以抵押权为基础，是有担保的信用。

房地产金融-中国发展历史

   第一阶段： 理论突破与试点起步阶段(1978 至1991 年)
1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980 年9 月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984 年广东、重庆开始征收土地使用费。1987 至1991 年是中国房地产市场的起步阶段。1987 年11 月26 日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990 年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991 年开始，国务院先后批复了24 个省市的房改总体方案。
   第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段(1992 至1995 年)
1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993 年“安居工程”开始启动。1992 年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。

房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993 年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。

第三阶段：相对稳定协调发展阶段(1995 至2002 年)
随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998 以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。

第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段(2003 年以来)
2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。
房地产金融-现状

   据国家统计局统计，2004 年房地产开发资金共筹措17168.8 亿元，其中第一大资金来源为“定金和预收款”，达到7395.3 亿元，比上年增长44.4%，占房地产开发投资资金来源的43.1%；第二大资金来源是房地产开发企业自筹资金，为5207.6 亿元，增长了38%，占全部资金来源的30.3%；第三大资金来源是银行贷款，为3158.4 亿元，增长了0.5%，占资金来源的18.4%。

但实际上，房地产开发资金来源中，自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款，以此计算房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上

(二)房地产贷款增幅较高
2004 年底，房地产贷款余额达到26306.3 亿元人民币，比上年同比增长22.8%。2003 和2004 两年房地产贷款的增幅呈下降的走势，但2005 年一季度房地产贷款余额达到27650.6 亿元，余额同比增长25.7%，增幅比上年末提高2.9个百分点。

房地产贷款增长率继续高于全部金融机构人民币贷款增长率。2003 年底房地产贷款增长率比金融机构全部人民币贷款增长率高20.1 个百分点，2004 年这个差距有所减小，但仍高11.3 个百分点，2005 年1 季度房地产贷款增长率与全部人民币贷款增长率的差距为14.9 个百分点。2003 年以来各季度金融机构房地产贷款余额同期比增长率和金融机构全部人民币贷款余额同期比增长率的对比

房地产贷款占金融机构中长期贷款的份额逐步增加。2002 年3 月末，这一份额为27.2%，2003 年6 月底达到32.1%，2004 年底达到34.3%，2005 年3 月底上升到34.5%。

(三)房地产开发商贷款增幅减缓
2004 年底房地产开发商贷款为7810.9 亿元，2005 年1 季度末达到8177.5亿元。从增长速度看，2004 年3 月份以前，房地产开发商贷款增长速度在40%以上。2004 年4 季度开始房地产开发商贷款增长速度下降到20%以下，2004 年底增速降低到17.3%，2005年1 季度增速进一步下降到15%，与金融机构全部人民币贷款的增长速度靠近，房地产开发商贷款增长得到了初步控制。
2005 年1 季度末8177.5 亿元房地产开发商贷款包括：(1)住房开发贷款4601.8 亿元，占56.3%，其中经济适用房开发贷款1468.3 亿元，占房地产开发商贷款的17.9%；(2)房地产开发企业流动资金贷款1605.4 亿元，占19.6%；(3)地产开发贷款1586.4 亿元，占19.4%，其中政府土地储备机构贷款950.2 亿元，占房地产开发商贷款的11.6%；(4)商业用房开发贷款383.9 亿元，占4.7%。

1、住房开发贷款扭转了2003 年快速增长的势头，2004 年以来增幅连续回落住房开发贷款占房地产开发商贷款的比重最大，住房开发贷款2003 年快速增长，2003 年底余额同比增长率超过了100%，2004 年之后开始下降，到2004年底增长率下降到22.2%，2005 年1 季度末增长率进一步下降到19.3%。在住房开发贷款中约有三分之一的贷款用于经济适用房建设。

2、地产开发贷款和政府土地储备机构贷款高速增长

2004 年底和2005 年1 季度末地产开发贷款余额分别达到1471.6 亿元和1586.4 亿元，其中对政府土地储备机构贷款余额分别达到828.4 亿元和950.2 亿元。地产开发贷款在2003 年底增长54.3%的基础上，2004 年继续在高位攀升，2004 年底余额同期比增长63.8%，2005 年1 季度增幅虽有所回落，但仍维持30%以上。土地储备贷款快速增长，2005 年前3 个月余额同比分别增长52%、57.7%和54.9%，成为拉动房地产开发商贷款增长的重要力量。