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不动产信托发表评论(0)编辑词条

(图)不动产信托不动产信托
    不动产信托是指在接受信托时,若信托的物件为不动产者,即为不动产信托,可以借由信托的行为,保障双方的权利和收益。
    不动产信托是指在接受信托时,若信托的物件为不动产者,即为不动产信托,可以借由信托的行为,保障双方的权利和收益,例如建商就不怕地主毁约,而地主也不会怕建商赖帐或恶性倒闭。依据信托法,信托可区分为民事信托与营业信托(商事信托),概略而言,民事信托的受托人可以是一般人,包括自然人或法人(例如将财产信托予某位律师,某位会计师或者某间公司等),而营业信托之受托人为"信托业法"所定之"信托业"(包含信托公司,兼营信托业务之银行,以及兼营信托业务之投信投顾)。

概念

(图)不动产信托不动产信托
    不动产信托也可称之为房地产信托,简单来说,就是不动产所有权人(委托人),为受益人的利益或特定目的,将所有权移转给受托人,使其依信托合同来管理运用的一种法律关系。它是以不动产如建筑物、土地(不含耕地)等作为信托财产,由受托人按照信托合同,将不动产透过开发、管理、经营及处分等程序,提高不动产的附加价值,并将受托成果归还给受益人的信托业务。
    在不动产信托中,通常受托人代为管理和处理的业务主要是一些间接性的业务,如不动产的买卖、租赁、收租、保险等的代管代营,代理有价证券或不动产的登记、过户、纳税,代修房屋、代付水电费、代办法律手续,此外还受理土地的丈量、建筑物的设计和绘图、建筑工程的承包、不动产的鉴定、评价等业务。在不动产经营中,受托人处于中介地位,一般不承担债权、债务的经济责任。

种类

    不动产信托可分为房地产信托和土地信托。
    房地产信托(又称为建筑物信托)是指信托机构接受委托经营、管理和处理的财产为房地产及相关财务的信托关系。它包括房地产信托存款、房地产信托贷款和房地产委托贷款。中国房地产信托机构有两类:一类是专业银行设立的房地产信托机构,另一类是专业性的房地产信托投资公司。 
    土地信托是土地所有者为了有效地利用土地获取收益,把土地委托给信托投资机构,信托投资机构按信托器契约的规定,筹集建设资金、建造房屋、募集租户,对租户办理租赁以及建筑物的维护、管理或出租,把这种管理、动用所得作为信托收益交给土地所有者(受益者)。土地信托可分为租赁型和分块出售型。 

发展

    早在20世纪20年代,中国的上海就出现了信托业。但新中国成立后,停滞了很长一段时间,1978年后,信托业得以恢复。其后信托业得到空前发展。这一时期,国家对信托投资业的定位是“金融业的轻骑兵,是金融百货公司”。由于改革在摸索中进行,信托投资业的发展也出现了很多的问题,信托业经历了五次大的整顿,分别是1982年、1985年、1988年、1994年、1999年。但是综观历次大整顿,除了最近的一次,前几次都没有跳出膨胀、整顿、再膨胀的怪圈。 
    第五次整顿从1999年广东国投破产开始,到2002年6月中经开倒闭结束,历时3年。全国的信托公司由1999年以前的239家减少到现在的几十家,混乱无序的状态得到有效控制。这次整顿,化解了信托业违规运作积累的巨大金融风险,更重要的是要按照信托的本质还信托投资公司“受人之托、代人理财”的本来面目,使信托投资公司获得了一个健康发展的空间。 
    1998年,中国几乎没有信托机构办理不动产信托业务,不过随着中国信托第五次整顿的结束,各大信托机构纷纷调整自己的业务,逐渐开办不动产信托业务。 2002年7月18日,第一个不动产信托计划――5.5亿元的“外环隧道项目资金信托计划”在上海一周内售罄。2002年7月29日,上海国际信托投资公司推出《新上海国际大厦项目资金信托计划》信托产品通过各大银行发售,这是中国信托业重新开业后的第一个房地产资金信托产品,产品规模为2.3亿元人民币。信托计划期限为三年,每份信托合同金额不低于人民币5万元,预计收益人获得的年收益率达4%(每年支付收益,期满归还本金)。而同年9月份,北京国投的CBD信托计划则成为是中国第一个投资于地产开发的信托,到2003年9月,中国50多家信托公司有1/3的业务都与房地产业有关。特别在央行121文发布、产业基金法未获批准的大环境下,房地产信托一时成了“准产业基金”,受到房地产业界的追捧,同时也为绝大多数信托公司看好。

意义

    不动产信托是以不动产为信托标的的信托业务。通过办理不动产信托,可以起到以下几方面作用:
    1、免除了不动产业主因专业知识不足而遭受经济损失的风险。不动产的管理和处理,需要有相当的专业知识,如识图用图的知识、土地面积量算知识、土地经济评价与土地定等估价等知识等。如委托人(即业主)本人亲自管理和处理,由于知识水平所限,极易蒙受损失。通过不动产信托方式,信托机构有专业人才,经验丰富,同时规模大、信誉卓著,办事方便可靠,就能免除上述风险,收到较好的效益。  
    2、为改良不动产提供资金的方便。如业主对部分土地需要开发利用,在其土地上新盖或增建建筑物,但资金缺乏。此时,可将其原有土地或土地使用权,以抵押的方式,作为担保物,发行不动产债券。
    3、提供信用保证,实现不动产的销售。在不动产的销售过程中,如果买方资金不足或卖方对买方的信用不够了解,就会阻碍交易。如果将财产所有权转移给受托人,并从受托人处获得融资或信用担保,就能最终实现不动产的销售。

特点

    不动产信托是针对委托人的不动产提供高度专业化管理,一方面除着重对不动产标的本身的维护、修缮、改良、保全及环境的改善,以提高不动产标的本身的品质与价值外,另一方面规划不动产标的的最佳管理运用方式,如不动产标的以租赁、或出售处分、或重建,以期对不动产的利用达到最高效益。因此,不动产信托有以下优点:
    1、确保产权移转,避免遗产纷争;
    2、专业管理经营,如出租、出售、开发;
    3、财产的独立性,不得强制执行;
    4、享受经营收益,保障生活。

需求对象

    1、在不动产管理方面缺乏经验或需求专业服务便利性的人。
    2、身体或心理上有障碍无法亲自处理期所有不动产相关事务的人。
    3、土地所有人欲进行开发计划。
    4、其它特殊不动产规划目的。

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